In den Ballungsgebieten steigt der Bedarf an Wohnraum steig an. Dieser Bedarf wird längst nicht mehr allein durch den Eigentümer als Vermieter von Wohnungen gedeckt, sondern auch von Mietern in Form einer sowohl unentgeltlichen als auch entgeltlichen Gebrauchsüberlassung, letzteres als sogenannte Untervermietung.
Der Vermieter entscheidet sich für einen Vertragspartner, dem er den Gebrauch der Mietsache überlassen muss und will. Der Gesetzgeber verbietet dem Mieter zunächst die Überlassung des Gebrauchs an andere Personen als den Mieter, insbesondere durch den Mieter an Dritte, um dem Mieter von Wohnraum jedoch durch eine spezielle Regelung die Möglichkeit zu eröffnen, bei Vorliegen der gesetzlichen Voraussetzungen auch gegen den Willen des Vermieters den Besitz an der Mietsache anderen Personen zu überlassen.
Die Rechtsprechung hat die Tatbestandsmerkmale der Vorschrift bislang großzügig zu Gunsten des Mieters ausgelegt.
Dem Mieter wird hierdurch sowohl die Weitergabe der Einflussnahme auf die Mietsache durch Mietvertragsfremde als auch die wirtschaftliche Verwertung der Mietsache, die originär dem Vermieter als Eigentümer zusteht, erlaubt.
Der Vermieter muss zur Abwehr des Untervermietungsbegehrens frühzeitig Argumente sammeln, um einem Untervermietungsbegehren des Mieters kritisch begegnen zu können.
Bei dem Umgang mit dem Untervermietungsbegehren des Mieters durch den Vermieter ist größte Vorsicht geboten, da bei Verstößen gegen die Pflichten des Vermieters ihm Schadensersatzansprüche drohen.
Die berechtigte Aufnahme von Personen in die Wohnung kann zum Übergang des Mietverhältnisses auf den zunächst Vertragsfremden beim Ableben des Mieters führen. Hierfür müssen zusätzliche Kriterien erfüllt sein, um die sich im Nachhinein die Parteien streiten.
Das Seminar behandelt gesetzliche und vertragliche Möglichkeiten der Gebrauchsüberlassung, insbesondere der Untervermietung von Wohnraum und den Umgang der Rechte und Pflichten der Beteiligten; es ermöglicht einen sicheren Umgang mit der Thematik.
Inhalt
● Besitzüberlassung; Abgrenzung zu anderen Nutzungsmöglichkeiten der Mietsache
● Grundsatz des Verbots der Gebrauchsüberlassung
● Aufnahme von Personen in den Mieterhaushalt; (nicht) privilegierter/erlaubnisfreier Personenkreis
● Voraussetzungen der Untervermietung von Wohnraum
● Gesetzliche Regelungen / vertragliche Vereinbarungen
● Erlaubnis, Versagung, Widerruf und Erlöschen der Untervermietungserlaubnis
● Schadensersatzpflicht des Vermieters bei unberechtigter Ablehnung
● Abmahnung und Kündigung des Mietverhältnisses
● Auskunftsbegehren des Vermieters vor und während der Untervermietung
● Richtiger Umgang mit dem Mieterbegehren; insbesondere Vermieterschweigen
● Untermietzuschlag zu Gunsten des Vermieters
● Mieterhöhungen und Untervermietung
● Rechtsverhältnisse der beteiligten Personen zueinander
● Vermietung an Mietergemeinschaften
● Prozessuale Durchsetzbarkeit der Rechte und Ansprüche der Mietvertragsparteien
Dr. Carsten Brückner, Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Vorsitzender des Landesverbandes Haus & Grund Berlin; Mitglied im Vorstand des Zentralverbandes Haus & Grund Deutschland
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