Die Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete nach § 558 BGB gehört zum täglichen Handwerkszeug der mietrechtlichen Praxis – und ist zugleich eine der fehleranfälligsten Materien des Wohnraummietrechts. Das gesetzliche Vergleichsmietensystem verlangt vom Vermieter die Einhaltung zahlreicher formeller und materieller Voraussetzungen; schon kleine Fehler im Erhöhungsverlangen können zu dessen Unwirksamkeit führen. Auf Mieterseite eröffnen sich spiegelbildlich vielfältige Ansatzpunkte, um überhöhte oder formell fehlerhafte Verlangen abzuwehren.
Das Seminar führt systematisch durch das gesamte Verfahren der Vergleichsmietenerhöhung. Es beginnt mit den Grundlagen des § 558 BGB: dem Begriff der ortsüblichen Vergleichsmiete als einer modifizierten Durchschnittsmiete, den Wohnwertmerkmalen (Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage), der zutreffenden Behandlung der Mietstruktur sowie den Warte- und Sperrfristen und der Kappungsgrenze des § 558 Abs. 3, die in vielen Gemeinden durch Landesverordnung auf 15 % abgesenkt ist. Sodann steht das formell wie materiell anspruchsvolle Erhöhungsverlangen nach § 558a im Mittelpunkt: Form, Begründungszwang und die einzelnen Begründungsmittel – vom Mietspiegel über Vergleichswohnungen bis zum Sachverständigengutachten – einschließlich der besonderen Schwierigkeiten in Gemeinden ohne Mietspiegel.
Breiten Raum nimmt das Zustimmungsverfahren nach § 558b ein: die (Teil-)Zustimmung des Mieters, das praktisch bedeutsame verbraucherschützende Widerrufsrecht, Überlegungs- und Klagefrist sowie die Heilung fehlerhafter Verlangen. Der anschließende Abschnitt widmet sich dem Zustimmungsprozess mit seinen prozessualen Besonderheiten – vom richtigen Klageantrag über die Darlegungs- und Beweislast bis zur gerichtlichen Ermittlung der Einzelvergleichsmiete. Dabei werden der einfache und der qualifizierte Mietspiegel (§§ 558c, 558d BGB) mit seiner Vermutungswirkung, das gerichtliche Sachverständigengutachten und die einschlägige höchstrichterliche Rechtsprechung eingehend behandelt.
Den Abschluss bilden taktische Überlegungen, insbesondere zum Verhältnis der Vergleichsmietenerhöhung zur Modernisierungsmieterhöhung nach § 559 BGB. So erhalten Sie das notwendige Rüstzeug, um Mieterhöhungsverlangen rechtssicher zu gestalten und durchzusetzen oder auf Mieterseite wirksam abzuwehren.
Das stets auf dem aktuellsten Stand gehaltene Seminar ist wie folgt gegliedert:
1. Grundlagen des Vergleichsmietensystems (§ 558 BGB) – Anwendungsbereich, Begriff der ortsüblichen Vergleichsmiete, Wohnwertmerkmale und Mietstruktur, Warte- und Sperrfristen, Kappungsgrenze
2. Das Erhöhungsverlangen (§ 558a BGB) – Form und Begründungszwang, Begründung mit Mietspiegel, Vergleichswohnungen und Sachverständigengutachten, Besonderheiten in Gemeinden ohne Mietspiegel
3. Zustimmung des Mieters und Fristen (§ 558b BGB) – (Teil-)Zustimmung, verbraucherschützendes Widerrufsrecht, Überlegungs- und Klagefrist, Heilung fehlerhafter Verlangen
4. Der Zustimmungsprozess – Klageantrag und Beweislast, gerichtliche Ermittlung der Einzelvergleichsmiete, einfacher und qualifizierter Mietspiegel (§§ 558c, 558d BGB), Sachverständigengutachten, Streitwert und Rechtsmittel
5. Taktische Überlegungen – insbesondere das Verhältnis zur Modernisierungsmieterhöhung (§ 559 BGB)
Der Referent Hubert Fleindl ist Vorsitzender des Gewerbemietsenats am Oberlandesgericht München und war davor über viele Jahre Vorsitzender der Berufungs- und Beschwerdekammer für Wohnraummietsachen und für Räumungsvollstreckungssachen am Landgericht München I. Herr Fleindl ist Mitherausgeber der NZM und der ZMR, Beirat des Deutschen Mietgerichtstags und durch eine Vielzahl von Veröffentlichungen, Kommentierungen und Publikationen ausgewiesen. Er kommentiert die Vorschriften zur Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete im Beck´schen Online Großkommentar zum BGB (BeckOGK BGB). Sie profitieren in diesem Seminar in gleicher Weise vom hohen juristischen Niveau als auch von der Praxisnähe unseres Referenten.
