Für die im Mietverhältnis entstehenden Ansprüche kann sich der Vermieter vom Mieter eine Sicherheit versprechen lassen. Hierfür bedarf in der Regel einer gesonderten Vereinbarung der Mietvertragsparteien, da der Gesetzgeber dem Vermieter nur in Ausnahmefällen einen gesetzlichen Kautionsanspruch zugesteht. In der Wohnraummiete unterliegt eine Mietsicherheit der begrenzenden Regelung des § 551 BGB. Der Wohnraumvermieter übernimmt mit der Kaution eine strafrechtlich bewehrte Vermögensbetreuungspflicht über den Vermögenswert des Mieters.
Die Bedeutung der Kaution für den Vermieter wird hervorgehoben durch das dem Vermieter zustehende kündigungsrecht bei Ausbleiben der Kautionszahlungen durch den Mieter.
Trotz der strengen Vorschrift des § 551 BGB ist die Rechtsstellung des Mieters variabel. Umstritten ist, ob die gesetzliche Regelung den Vermieter berechtigt, ein Aufstocken der Kaution vom Mieter zu verlangen und unter welchen Voraussetzungen mit welchem Umfang dies möglich sein könnte.
In den vergangenen Jahren haben einzelne Mietberufungskammern unterschiedlicher Landgerichte den Versuch unternommen, den Umgang des Vermieters mit der Mietkaution nach Beendigung des Mietverhältnisses und Abrechnung der Sicherheit erheblich einzuschränken.
Beabsichtigt der Mieter bauliche Veränderungen an der Mietsache, kann der Vermieter seine Zustimmung von der Stellung einer zusätzlichen Kaution abhängig machen.
Die Kaution kann am Ende der Mietzeit gegen Ansprüche des Vermieters aufgerechnet werden, wenn die Voraussetzungen der Gegenansprüche und der Aufrechnung vorliegen.
Das Seminar behandelt den richtigen Umgang mit einer Mietkaution und zeigt wichtige Randgebiete der Materie auf.
Inhalt
● Vereinbarung einer Mietkaution dem Grunde und der Höhe nach
● Gesetzliche Ansprüche auf Mietkaution
● Zurückbehaltungsrecht des Vermieters bei Nichtzahlung der Kaution
● Kündigungsrecht des Vermieters bei Nichtzahlung der Kaution
● Anlage der Kaution durch den Vermieter / durch den Mieter
● Zurückbehaltungsrechte des Mieters bei Verletzung der Anlage- und Auskunftspflichten
● Erhöhung der Kaution im laufenden Mietverhältnis
● Minderung der Kaution und Nachschusspflichten des Mieters (Negativzinsen)
● Zusätzliche Mietkaution in Sonderfällen
● Kaution und Mieterwechsel
● Kaution und Vermieterwechsel
● Kaution und Mängel an der Mietsache
● Befriedigung von Ansprüchen des Vermieters gegen die Kaution
● Vorbehaltlose Rückgabe der Kaution nach Beendigung des Mietverhältnisses
● Zurückbehaltungsrecht des Vermieters für später entstehende Ansprüche
● Prozessuale Überlegungen beim Umgang mit der Kaution
Dr. Carsten Brückner, Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Vorsitzender des Landesverbandes Haus & Grund Berlin; Mitglied im Vorstand des Zentralverbandes Haus & Grund Deutschland
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